買房子一定要選對還款方式,一分鐘為你省下十幾萬元,早學會早受益

小魚 2023/01/06 檢舉 我要評論

買房子,辦銀行按揭貸款,發現這里面還有很多學問,有的稍微不注意,就是十幾萬、幾十萬的差距。對于工薪階層買房的,要千萬注意這些問題!

一、貸款利率的折扣

現在,買房時要以最新政策為準,一定要去查這個細節!(發稿時最新的政策是

首套首付兩成,貸款基準利率4.9,二套首付三成,貸款利率上浮20%)

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人,都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。家庭條件限,

能夠省一點就省一點。還款方式有以下兩種方式,供大家參考!

1、等額本息還款。

其實,你在看一手房子的時候,售樓小姐給你算的都是這種,因為每月還款數額固定,而且相對于另一種方式,這個金額更小,更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什麼樣嗎?

以貸款20年,貸款100萬元,算下來月還7485.2元月還款為例。每個月還銀行7485.2元-----其中,5458.33元是利息,2026.86元是本金,也就是說,你還的錢,大部分是銀行利息,而本金還的較少。

到了還款期限一半的時候(比如是20年還,你已經還了10年了),利息已經在前10年還的差不多了,但是你的本金還有很大部分沒還的,這些是必須還的,即便你10年后條件好很多了,可以提前還了,但是后面的基本是本金,利息很少,你提前還已經沒有什麼意義了。

你在銀行,基本只跟你說這一種,因為這樣,銀行的利益才會最大化。

大部分家庭,既然貸款20年,不可能會在很短幾年就還完,但是10年后一般能還完。這樣,銀行的利息收益會減少很多,所以,他們這種方式讓你前10年都在還利息,而本金基本沒怎麼減少。就算你有錢了,再還,銀行的利息都收入了絕大部分了,你提早還對銀行沒什麼損失。

2、等額本金還款。

我發現一個問題,就是,銀行不會主動提出有這種還款方式。基本都只說前一種。還好我之前了解過,就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年,貸款100萬元,算下來月還9625元月還款為例。

每月還的錢要比等額本金多2140多元。其中-------4166.67元是本金,5458元是利息。

第2個月開始,只還9602.26元,因為本金上月還了4166.67元,這月利息重新計算,要少23元的利息。以此類推,越到后面還款壓力越小。而最重要的是:當你要提前還款的時候,比如5年后,因為你選擇的方式,本金還的更多,這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多,提前還款的本金部分沖抵的更多,這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出(每少一年都是近萬的利息)。

而且就算不提前還,這種方式,還20年,也要少還14左右的利息!只是前期壓力較大!但是為了長遠的利益!

說一個插曲:我前幾天去銀行辦貸款簽字,同時有7-8家人,都是購房貸款的,我們排第2位,前面那個女的,5分鐘就簽字走人了(簽的等額本息),我們在旁邊看,銀行辦事人員只字不提還款方式。

輪到我們了,我們提出要用等額本金還,那個人就把我們帶到行長室,喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來才知道是故意把我們隔離開來),然后就走了。等過了10多分鐘,我和女友商量好,還是堅持自己的選擇--等額本金。

我們走回去找那個辦事員,他已經在幫另外的人辦理了,我們在旁邊看, 全部簽的等額本息。后來又輪到我們了,我們提出還是等額本金還款。這個時候,旁邊的人問我們,「還有別的還款方式?」那個辦事員馬上打斷我們,說是因為我們條件好點,有能力想多還點,壓力就更大。

我明白他的意思叫我們不要說了,我們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式,因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節約2-3萬利息,10 個人就是20-30萬,100個人呢?簡直不敢想象了!!!

作為我們這種一般階層的人,購買房子是大事情。所以,在簽定合同后,一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算,銀行貸款這方面,合理分配,可以節約十幾萬元的利息支出甚至更多。折算成房價,就是少了近千元/平!

自今年以來,我國房地產市場呈現明顯調整的趨勢,但是國內整體房價仍居高不下。資料顯示,2022年11月,百城新建住宅平均價格為16190元/平方公尺。二手房價格要稍好一些,百城二手住宅平均價格為15911元/平方公尺。這就意味著,隨便在這些城市買一套房,至少要150-250萬元,普通家庭即使掏光所有積蓄,欠下幾十年的房貸,也未必有這個經濟能力買下一套商品房。

為了降低購房者的買房壓力,我們國家也推出了一些政策措施:一方面,現在很多地方銀行下調了房貸利率,從之前的5.8%一直下調至現在的4.2%,同時,首付比例也從之前的30%,下調至20%。另一方面,各地應加快保障房的進程,為城市低收入家庭兜底。未來幾年之內,將會有大量保障性租賃房、共有產權房入市。這將大大降低低收入群體買房或租房的壓力。

與此同時,從今年開始,房地產市場也迎來了4大「新變化」: 第一,國內城鎮化已經接近尾聲。過去國內各地房價持續上漲,主要是大量農民進城購房,持續的買房需求,推動了房地產市場繁榮20年。而目前,國內14.1億人口當中,有9.1億人居住在城鎮,另有5億人居住在農村。我國城鎮化進程已經達到了64%。未來農民進城落戶數量會越來越少,很難再推動房地產市場持續繁榮下去。

第二,人口老齡化社會的到來。我國已經進入到老齡化社會,60歲以上的老年人口已經達到了2.67億,到2035年將會超過4億人。而年輕人的數量越來越少,90后1.75億,00后1.45億。自2016年國內放開二胎政策之后,2017年新生兒數量是1758萬,到了2021年新生兒數量是1063萬。

據專家預計,2022年我國人口很可能會出現負增長。人口老齡化社會則會帶來老年人口無需買房,而年輕人口完全可以通過繼承父輩房產,也不需要買房了,剛需購房將會越來越少。

第三,商品房呈現「供遠大于求」的局面。數據顯示,我國現在擁有存量商品房數量達到1.2億套,足夠3-4億人居住,而且每年還有1400多萬套新建商品房入市。與此同時,國內購房需求趨于飽和,96%的家庭擁有1套房子,41.5%的家庭擁有2套以上房產。未來入市商品房是越來越多,而購房需求卻越來越少。所以,不要說三四線城市房價會下跌,就連一、二線城市房價照樣會回歸居住屬性,此乃大勢所趨。

第四,房地產調控政策效果不理想。為了刺激房地產市場回暖,各地紛紛對房地產市場松綁,除了放開限購、限售之外,還有就是給購房者以現金補貼獎勵,以及放寬公積金貸款額度。與此同時,銀行也紛紛下調了房貸利率和首付貸款比例。

最近,央行更是放松了對房企融資的限制,現在房企可以通過股權、貸款、發債等途徑融資了。不過,房地產調控的效果卻并不理想,樓市還是持續低迷。這主要是房地產市場一旦形成調整趨勢,就很難逆轉,未來樓市仍將進入到長期調整的趨勢之中。

而面對以上房地產市場的4大新變化,有業內人士指出,房地產市場進入到長期的調整周期,對于還沒有買房的家庭來說,現在不要急著購房,只要再等幾年,國內房價將會逐步回歸到合理價格。而對于已經買房的家庭就需要注意了,2023年很可能會面臨資產縮水,房子難以變現等問題,需要提前做好心理準備。


用戶評論
你可能會喜歡